Se il contratto d’affitto non è registrato, l’inquilino ha il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione. Lo afferma la sentenza 25503/2016 emessa dalla Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, secondo cui “il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311”. La sentenza, pubblicata lo scorso 13 dicembre, fa riferimento a un caso di specie nel quale, come si legge su studiocataldi.it, l’attore richiedeva la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. L’immobile occupato non era mai stato oggetto di un contratto ritualmente registrato. Secondo la Corte d’Appello, il contratto “era stato concluso, ma era inefficace perché non registrato; l’inefficacia del contratto non esimeva l’occupante dell’obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”. La Cassazione, invece, ha giudicato il contratto non inefficace ma nullo. (Continua a leggere dopo la foto)
“Il principio di diritto enunciato – evidenzia studiocataldi.it – comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l’inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione nonché l’impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità”. È già dal 2008 che la legge, al fine di contrastare il fenomeno degli affitti in nero, ha imposto, come condizione di validità del contratto, l’obbligo di registrazione. Registrazione che – lo ricordiamo – a seguito della legge di Stabilità del 2016, è a carico del padrone di casa: egli vi deve provvedere entro 30 giorni dalla firma del contratto e, nei successivi 60 giorni, deve darne comunicazione documentata all’inquilino e all’amministratore di condominio (ovviamente solo se l’appartamento fa parte di un edificio con condominio).
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Se il padrone di casa non provvede alla registrazione, però, la responsabilità verso il fisco è di entrambi i contraenti in solido: in altre parole, l’Agenzia delle Entrate potrà recuperare l’imposta evasa tanto dal locatore quanto dall’affittuario. Inoltre la giurisprudenza ha anche chiarito che, sebbene da un punto di vista fiscale sia sempre possibile sanare l’irregolarità, andando a registrare il contratto di affitto anche in ritardo (fino a un anno di tempo è possibile mettersi in regola con il cosiddetto ravvedimento operoso che comporta una applicazione limitata delle sanzioni), da un punto civilistico però questo però non sana la nullità. In altre parole, per il periodo di tempo in cui il contratto è rimasto “in nero” (ossia a partire dal 30° giorno successivo alla sua firma) esso si considera inesistente.
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